La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’indiquer sa superficie privative dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente. Cette surface détermine en partie le prix : une erreur peut coûter cher au vendeur, d’où l’intérêt d’un mesurage réalisé par un professionnel.
Quand le mesurage est-il obligatoire ?
La mention de la superficie est obligatoire pour la vente de tout lot ou fraction de lot en copropriété (appartement, local professionnel, etc.). Elle est prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 18 décembre 1996, d’où le nom de « loi Carrez ». Le propriétaire peut mesurer lui-même, mais un certificat établi par un professionnel assure une surface juste, calculée selon les règles.
Ce qui est compté, et ce qui ne l’est pas
La superficie Carrez est la surface des planchers des locaux fermés et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas comptés :
- les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
- les caves, garages, emplacements de stationnement ;
- les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ;
- les balcons, terrasses ouvertes et loggias non fermées.
Le certificat remis au vendeur précise la surface de chaque pièce et la surface totale. Il est joint à l’avant-contrat puis à l’acte.
Que risque le vendeur en cas d’erreur ?
- Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart. Il dispose d’un an à compter de l’acte authentique.
- Si la mention de la superficie manque dans l’acte, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, au plus tard un mois après l’acte.
Durée de validité
Il n’existe pas de durée de validité légale : le certificat reste utilisable tant que la configuration du lot ne change pas. Si des travaux modifient les cloisons ou la surface, il faut le refaire.
Prix
Le prix dépend de la surface et du nombre de pièces. Le mesurage est réalisé en même temps que les autres diagnostics de la vente, en un seul rendez-vous. Le devis en ligne vous donne le total.
Vous louez plutôt que vous vendez ? C’est la surface habitable, expliquée sur la page loi Boutin, qui compte.
Informations vérifiées le 15 octobre 2026 d’après les textes en vigueur (service-public.fr, ANIL, ministères). Les règles évoluent : DTE confirme ce qui s’applique à votre bien lors du devis.